Immobilier
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SCPI en assurance-vie : quels avantages et inconvénients ?

Nombreux sont les avantages à souscrire à une société civile de placement immobilier (SCPI) au sein d’une assurance-vie. De plus en plus d’épargnants choisissent d’ailleurs cet excellent véhicule de placement qui repose sur la pierre pour alimenter leur épargne. En effet, quels sont ces avantages, et existe-t-il des inconvénients par rapport à la souscription en direct ?

Sachez avant tout que ce sont les SCPI de rendement qui sont éligibles dans les contrats d’assurance-vie, c’est-à-dire celles qui se démarquent par leur TDVM élevé, le taux de distribution sur valeur de marché.

Les avantages : de la décote sur les prix à la fiscalité adoucie

Investir auprès d’une assurance-vie, c’est acheter ses parts à un prix d’entrée décoté, c’est-à-dire inférieur à celui qu’applique la société de gestion. Les frais d’entrée sont également diminués une fois la SCPI achetée au sein d’un contrat d’assurance-vie.

Par ailleurs, l’investisseur est libre d’acheter le nombre de parts qu’il souhaite détenir, tandis qu’un nombre minimal est imposé si l’actif est acquis directement auprès de la société de gestion.

La liquidité est meilleure pour une SCPI souscrite dans un contrat d’assurance-vie. Les parts étant la propriété de l’assureur qui les inclut dans les supports de ses produits, il les rachète si l’épargnant ne souhaite plus les conserver dans son portefeuille. Ainsi, pas besoin d’organiser leur marché secondaire.

Dernier avantage et non des moindres : la fiscalité. Celle des SCPI détenues en direct sont soumises au régime foncier, tandis que celles exploitées dans les assurances-vie profitent de l’imposition de cette dernière, c’est-à-dire le prélèvement forfaitaire unique de 30%. Ce, si le contrat date de moins de 8 ans. Ce seront les gains qui sont taxés suivant ces conditions. En revanche, pour des SCPI logées dans un contrat de plus de 8 ans, la sortie en capital est totalement affranchie d’impôt, suivant toutefois un certain plafond. Quant aux plus-values, elles seront soumises à la taxation de 7.5% après application d’un abattement fixé par l’administration fiscale.

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Les inconvénients : des revenus locatifs non distribués intégralement

Certains inconvénients existent bel et bien pour les SCPI en assurance-vie. Par exemple, les dividendes versés par la société de gestion passent avant tout par l’assureur qui prélève environ 15% de ces revenus locatifs avant de les reverser à l’investisseur. En cas de revalorisation des parts, l’assureur est libre de répercuter ou non cet avantage sur les contrats de ses épargnants.

Comme les SCPI de rendement seules intéressent les assureurs, le choix est assez restreint. En effet, l’investisseur épargnant ne pourra pas profiter des SCPI fiscales par exemple, dont les plus intéressantes sont les SCPI Pinel et les SCPI Malraux (également émises à nombre restreint toutefois). Rappelons que ces dernières font profiter d’une réduction d’impôt pour l’investisseur.

Par conséquent, la meilleure manière de réaliser le bon choix pour investir à travers une assurance-vie est de réaliser un comparatif entre les meilleurs contrats puisque la donne change en quelque sorte, une fois les SCPI pilotées par les assureurs. Toujours est-il qu’un comparatif entre les SCPI de rendement au sein de chaque contrat peut être réalisé mais uniquement à titre indicatif.

Programmer des simulations est recommandé, que ce soit à partir des outils électroniques en ligne ou par le biais d’un expert financier, de préférence un spécialiste des SCPI. C’est ce dernier qui va recommander le meilleur contrat assurance-vie et SCPI ainsi que la durée de la détention recommandée.

Remarque : outre l’investissement en direct ou par le biais d’une assurance-vie, les SCPI sont aussi proposées en démembrement. Les parts sont alors émises en usufruit ou en nue-propriété avec les avantages et les contraintes qui les accompagnent.

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