Les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI sont désormais utilisées par les assureurs dans le but d’augmenter le rendement de l’épargne, après la chute de celui des fonds en euros. Elles constituent les supports en unités de comptes. Quelles sont ces SCPI et comment fonctionnent-elles dans un contrat d’épargne tel que l’assurance-vie ?
La pierre et le papier
Les SCPI sont des parts de sociétés qui se servent de l’immobilier pour générer des revenus locatifs. On parle alors de parts de SCPI qui sont souscrites par plusieurs investisseurs. Le but est de former un capital destiné à l’achat de l’immobilier qui devient un actif en commun pour ces derniers, mais qui sera géré par un exploitant spécialisé. Celui-ci est appelé société de gestion. C’est pourquoi, on parle de produit pierre-papier : la pierre qui sert à rapporter les loyers, et le papier détenu par les investisseurs porteurs de parts.
Les revenus locatifs des SCPI ou dividendes
Les loyers provenant des SCPI sont ceux de différents types d’immobiliers : de logement, de bureaux, de murs de commerces et de boutiques ou encore d’hôtels, etc. Les loyers perçus par la société de gestion sont ensuite redistribués aux investisseurs porteurs de parts en fonction du montant de leur mise de départ. Ce sont les dividendes.
Les SCPI utilisées dans les contrats d’assurance-vie
Les supports en unités de comptes de certains contrats d’assurance-vie sont constitués de ces SCPI. C’est pourquoi, l’investisseur peut y souscrire par le biais de ce produit d’épargne. Cependant, les dividendes versés ne proviennent plus de la société de gestion comme expliqué plus haut, mais directement de l’assureur. Ces dividendes ne seront pas immédiatement utilisés puisqu’ils vont constituer les versements de l’assurance-vie.
Quel intérêt d’opter pour les SCPI pour augmenter le rendement de l’épargne ?
Le rendement des SCPI est élevé, environ 4% à 4.5% en moyenne. Ces performances sont par conséquent répercutées sur la rentabilité de l’assurance-vie. Les risques sont néanmoins plus élevés, à la différence des contrats qui utilisent des fonds en euros c’est-à-dire des contrats monosupport.
Pour en savoir plus sur les SCPI : rendez-vous sur optimiser-mes-finances.fr.
Rappel sur les unités de comptes de l’assurance-vie
Ce sont des produits commercialisés sur le marché financier et immobilier, comme les SCPI mais aussi les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) ou encore les FCP (fonds communs de placement), les OPCVM (organisme de placement collectif en valeurs mobilières). Ainsi, les supports sont diversifiés et les risques mutualisés. Toujours est-il que le capital n’est pas garanti.
L’achat et la revente d’une SCPI acquise via l’assurance-vie
L’épargnant peut donc choisir lui-même la composition de ses unités de comptes ; c’est pourquoi, il peut acquérir des parts de SCPI s’il le souhaite, par le biais de l’assureur, ou de s’en séparer, toujours par l’intermédiaire de ce dernier. Ainsi, la liquidité est meilleure avec ce montage, puisque l’épargnant n’aura pas besoin d’organiser la revente comme dans le cas d’une SCPI détenue en direct.
Choisir les meilleures SCPI pour booster le rendement de l’épargne ?
Il est certes recommandé de choisir les meilleures SCPI dont les assureurs se servent. Pourtant, la plupart d’entre elles sont déjà sélectionnées pour leur performance – ce sont des SCPI de rendement. Il faut aussi retenir que les indicateurs de performance de ces dernières ne seront pas toujours les mêmes en raison de la politique de gestion appliquée par l’assureur : frais d’entrée, de gestion annuelle, frais sur versements, etc. Inutile donc de choisir un contrat sur la base de la SCPI, mais plutôt sur le rendement de celui-ci. Le nombre de fonds ou de supports disponibles doit aussi être comparé pour chaque contrat.
